Si la profession actuarielle ne cesse d’évoluer, un principe demeure néanmoins constant : les actuaires sont au service des gens et utilisent leurs compétences pour mettre en place des systèmes solides sur le plan financier qui contribuent au bien commun. À la suite de la pandémie de COVID-19 et compte tenu de l’évolution démographique rapide, je crois fermement que les actuaires peuvent contribuer à résoudre l’un des défis canadiens les plus pressants, soit une crise du logement susceptible d’avoir une incidence négative profonde sur le niveau de vie de la population.
Les actuaires sont toutefois peu nombreux à bien s’y connaître dans le secteur de l’immobilier résidentiel collectif. Certains d’entre eux possèdent peut-être de petites propriétés locatives ou gèrent des unités locatives de manière informelle. Mais la compréhension de ce marché d’un point de vue externe se compare à la compréhension du marché des assurances IARD pour un actuaire du domaine des régimes de retraite, en ce sens qu’il s’agit d’un autre univers.
Songeons à quelques exemples dans lesquels l’actuariat pourrait apporter une valeur ajoutée au secteur de l’immobilier.
Évaluation d’actifs et de portefeuilles
Les méthodes d’évaluation de l’actif auxquelles ont actuellement recours les évaluateurs agréés sont souvent trop simplistes, ce qui peut donner lieu à une variation et à une interprétation erronée des fourchettes de valeurs attendues. On doit reconnaître que cette valeur subjective dépend de la perception de chacun. Les évaluations immobilières devraient toutefois viser la granularité et l’importance relative, deux éléments qui font peut-être défaut au système actuel sur le plan de la précision et de la nuance.
Un modèle de flux de trésorerie actualisé sous-jacent solide est essentiel à toute évaluation de l’actif. Toute variable ou hypothèse ayant une incidence importante sur le résultat devrait être prise en compte et modélisée de manière explicite. Les règles empiriques ne devraient être utilisées que de concert avec d’autres méthodes d’évaluation.
Les portefeuilles immobiliers et d’assurance ont ceci en commun qu’ils constituent tous deux des actifs très illiquides. L’immobilier nécessite des méthodes d’évaluation analytique solides au lieu de se limiter à la méthode statistique des ventes comparables récentes. Toutefois, bien qu’ils aient recours à trois méthodes d’évaluation différentes, les estimateurs se basent principalement sur une analyse des comparables pour dégager un taux global d’actualisation (TGA). Il n’y a pas toujours de propriétés comparables vendues récemment, ce qui peut donner lieu à de la subjectivité dans les rapports d’évaluation dans la prise en compte des « comparables ».
On pourrait rédiger un article distinct portant sur les différences entre les résultats d’un modèle de flux de trésorerie élaboré par un actuaire et ceux utilisés dans les évaluations immobilières. Cela suffit toutefois à démontrer qu’il s’agit d’un domaine auquel les actuaires pourraient apporter une valeur ajoutée.
Principes de l’établissement de provisions
Les méthodes et principes actuariels classiques d’établissement de provisions sont beaucoup plus fiables que les modèles par répartition du fait qu’ils tiennent compte de manière réaliste des perspectives plutôt que de compter sur l’apport de nouveaux contributeurs. Sans un provisionnement efficace, la structure des coûts de l’immobilier et du logement subit une pression indue.
Le manque d’infrastructures bâties (telles que les infrastructures hydrauliques et d’eaux usées) pour desservir les nouveaux logements dans les municipalités constitue un obstacle important dans la crise du logement. Au Québec, par exemple, le nombre de villes qui suspendent les nouveaux chantiers augmente chaque semaine.
« En fait, il est possible de modéliser bien à l’avance les besoins en infrastructures et les coûts connexes en fonction, notamment, des tendances démographiques et des coûts de construction. »
Les politiques de placement visant les fonds de prévoyance pourraient être gérées à l’échelon provincial par les entités chargées de gérer les caisses de retraite nationales (le RRQ au Québec et le RPC dans les autres provinces). Un tel modèle de provisionnement obligerait les villes à prévoir une cotisation adéquate, comme c’est le cas de tout régime de retraite. Conséquemment, le Québec se trouverait en bien meilleure posture pour faire face à l’actuelle crise du logement.
Bien que la crise des infrastructures soit immédiate et que l’établissement de provisions ne puisse offrir de rétablissement à court terme, les principes actuariels peuvent faciliter la planification à long terme et amener les villes sur une voie plus durable. Les actuaires pourraient jouer un rôle de premier plan dans l’établissement et la mise en application de ces principes pour satisfaire aux besoins en infrastructures.
Les mêmes principes pourraient s’appliquer aux frais de copropriété pour les associations de copropriétaires de condominiums. À l’heure actuelle, malgré les lois récemment adoptées aux Québec pour renforcer la solvabilité des immeubles en copropriété, les fonds réservés pour l’entretien sont insuffisants et les méthodes permettant de déterminer les cotisations annuelles sont plutôt approximatives. L’ICA s’est penché sur cette question dans son énoncé de principe et dans la recherche connexe portant sur les fonds de prévoyance, et propose des approches actuarielles qui pourraient contribuer à améliorer la planification financière et la solvabilité dans ce marché. La formule relative aux fonds de prévoyance est plus simple que celle qui vise les infrastructures municipales et compte moins de variables, mais les mêmes principes pourraient atténuer la crise du logement qui se profile.
Gestion des risques
À la base, les actifs immobiliers nécessitent une expertise spécialisée développée et maintenue par la profession actuarielle, soit l’appariement actif-passif. Selon la structure de la dette et le ratio prêt-valeur, que l’on peut considérer comme les composantes de l’effet de levier, un actif immobilier peut être considérablement sensible aux fluctuations des taux d’intérêt. L’astuce la plus ancienne du guide actuariel : la durée de l’actif par rapport à celle du passif. Tous les actuaires des domaines de l’assurance vie et des régimes de retraite ont étudié cette dynamique, que ce soit en théorie ou en pratique.
Dans un portefeuille d’actifs immobiliers, les flux de trésorerie du passif arrivent chaque mois. Certains sont modestes et d’autres, plus importants. Les coûts sont liés à la nécessité d’entretenir les bâtiments, qu’il s’agisse d’une petite fuite d’eau dans un appartement ou du remplacement périodique de la toiture. L’amortissement d’une dette à court, moyen et long terme est un tout autre sujet de préoccupation.
Sur le plan de l’actif, les recettes de loyer sont mensuelles. Il y a aussi un élément de liquidité qui peut servir à compenser des dépenses importantes ou des dettes arrivées à échéance. Celui-ci réside dans le refinancement des actifs, présent ou futur, pour couvrir un flux de trésorerie du passif. Le montant du refinancement disponible à un moment donné dépend du bénéfice d’exploitation net de l’immeuble, du taux d’intérêt, de l’amortissement et du ratio de couverture de la dette (une méthode permettant de mesurer les provisions pour écarts défavorables), ce qui garantit la capacité du bénéfice à rembourser le service de la dette sans aucun défaut de paiement. C’est précisément là que la structure du financement revêt une importance cruciale, à l’image d’une compagnie d’assurance vie. La seule différence réside dans le produit lui-même et dans le type de sinistre. Plutôt que de verser des indemnités pour mortalité, on assume les coûts de construction et les intérêts sur le financement. Les compagnies d’assurance se servent des primes d’assurance comme levier à long terme au même titre que les investisseurs immobiliers se servent de la structure de la dette des banques, avec le soutien de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), pour investir dans les actifs immobiliers résidentiels et commerciaux.
Vu cette réalité, les fluctuations des taux d’intérêt jouent un rôle central dans la gestion des risques liés aux actifs immobiliers. Compte tenu de l’instabilité des marchés en période post-COVID, les produits de couverture facilement accessibles et la gestion prudente des risques sont plus nécessaires que jamais. Qui de mieux placé qu’un actuaire pour redéfinir la gestion des risques dans les portefeuilles immobiliers?
Tarification et conception – financer le logement abordable
En 2022, la SCHL a mis sur pied le programme d’assurance prêt hypothécaire Select (APH Select), le premier produit de financement qui intègre des critères de tarification liés aux impacts environnementaux, sociaux et de gouvernance d’un actif immobilier multifamilial. Le programme APH Select avait pour but de favoriser l’abordabilité et la compatibilité climatique. Bien qu’il soit novateur, sa conception, d’un point de vue actuariel, aurait pu mieux soutenir ses objectifs.
Les actuaires sont des spécialistes de la conception, de la tarification et de l’évaluation de produits financiers complexes dont les détails peuvent avoir une incidence importante sur les résultats, notamment en matière de sinistres, de capital ou de viabilité financière. On privilégierait une approche granulaire au besoin et l’agrégation lorsque la plupart des particularités n’ont pas d’incidence significative sur les résultats.
Il existe pour les actuaires des occasions inexploitées de concevoir et de tarifer des solutions innovantes pour résoudre la crise du logement. Par exemple, les gouvernements et les municipalités pourraient mettre en circulation des titres obligataires pour le logement abordable. Ceux-ci pourraient remplacer une partie des capitaux propres utilisés dans l’aménagement du territoire et la construction. Le rendement attendu des capitaux propres dans la construction de logements neufs peut atteindre 15 %, selon le type de projet (en tenant compte des matériaux, des stationnements, etc.). Une partie des bénéfices ainsi générés pourrait être réinvestie au moyen de subventions au logement ciblées (p. ex., des bons d’abordabilité) attribuées dans le cadre de programmes publics ou à but non lucratif bien gérés. Ces subventions permettraient à des ménages à faible et moyen revenu d’accéder à des logements abordables. Elles permettraient aussi de réinvestir des bénéfices du secteur privé dans des projets sociaux.
Compte tenu du rôle fondamental que joue la SCHL dans les infrastructures du logement au Canada et des activités qu’elle exerce en matière d’assurance, de tarification, d’élaboration de produits et d’analyse des risques, il y a là un fort potentiel de collaboration accrue avec les actuaires. Des actuaires sont déjà à l’œuvre dans ces domaines au sein de la SCHL; ces travaux pourraient bénéficier encore davantage d’une participation plus étendue de la profession.
« L’écosystème canadien du logement présente pour les actuaires une nouvelle occasion de faire ce à quoi ils excellent, soit de tarifer et d’évaluer les risques et de concevoir des systèmes financiers viables. Le moment est venu pour les actuaires d’intervenir. La crise du logement sévit maintenant et les parties prenantes ont besoin du soutien de la profession. »
Philippe Foisy, FICA, FSA, est président et fondateur de Beatimo, une entreprise d’investissement et de services-conseils en immobilier établie au Québec. Comptant plus de 10 ans d’expérience dans le domaine des produits d’assurance et de placements, Philippe met son expertise actuarielle au service du secteur immobilier. Sa vision à long terme consiste à améliorer les systèmes, la durabilité et l’abordabilité en matière de logement à l’échelle du Canada.
Cet article présente l’opinion de son auteur et ne constitue pas un énoncé officiel de l’ICA.