Les m\u00e9thodes d\u2019\u00e9valuation de l\u2019actif auxquelles ont actuellement recours les \u00e9valuateurs agr\u00e9\u00e9s sont souvent trop simplistes, ce qui peut donner lieu \u00e0 une variation et \u00e0 une interpr\u00e9tation erron\u00e9e des fourchettes de valeurs attendues. On doit reconna\u00eetre que cette valeur subjective d\u00e9pend de la perception de chacun. Les \u00e9valuations immobili\u00e8res devraient toutefois viser la granularit\u00e9 et l\u2019importance relative, deux \u00e9l\u00e9ments qui font peut-\u00eatre d\u00e9faut au syst\u00e8me actuel sur le plan de la pr\u00e9cision et de la nuance.<\/p>\n\n\n\n
Un mod\u00e8le de flux de tr\u00e9sorerie actualis\u00e9 sous-jacent solide est essentiel \u00e0 toute \u00e9valuation de l\u2019actif. Toute variable ou hypoth\u00e8se ayant une incidence importante sur le r\u00e9sultat devrait \u00eatre prise en compte et mod\u00e9lis\u00e9e de mani\u00e8re explicite. Les r\u00e8gles empiriques ne devraient \u00eatre utilis\u00e9es que de concert avec d\u2019autres m\u00e9thodes d\u2019\u00e9valuation.<\/p>\n\n\n\n
Les portefeuilles immobiliers et d\u2019assurance ont ceci en commun qu\u2019ils constituent tous deux des actifs tr\u00e8s illiquides. L\u2019immobilier n\u00e9cessite des m\u00e9thodes d\u2019\u00e9valuation analytique solides au lieu de se limiter \u00e0 la m\u00e9thode statistique des ventes comparables r\u00e9centes. Toutefois, bien qu\u2019ils aient recours \u00e0 trois m\u00e9thodes d\u2019\u00e9valuation diff\u00e9rentes, les estimateurs se basent principalement sur une analyse des comparables pour d\u00e9gager un taux global d\u2019actualisation (TGA). Il n\u2019y a pas toujours de propri\u00e9t\u00e9s comparables vendues r\u00e9cemment, ce qui peut donner lieu \u00e0 de la subjectivit\u00e9 dans les rapports d\u2019\u00e9valuation dans la prise en compte des \u00ab comparables \u00bb.<\/p>\n\n\n\n
On pourrait r\u00e9diger un article distinct portant sur les diff\u00e9rences entre les r\u00e9sultats d\u2019un mod\u00e8le de flux de tr\u00e9sorerie \u00e9labor\u00e9 par un actuaire et ceux utilis\u00e9s dans les \u00e9valuations immobili\u00e8res. Cela suffit toutefois \u00e0 d\u00e9montrer qu\u2019il s\u2019agit d\u2019un domaine auquel les actuaires pourraient apporter une valeur ajout\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n
Principes de l\u2019\u00e9tablissement de provisions<\/h2>\n\n\n\n
Les m\u00e9thodes et principes actuariels classiques d\u2019\u00e9tablissement de provisions sont beaucoup plus fiables que les mod\u00e8les par r\u00e9partition du fait qu\u2019ils tiennent compte de mani\u00e8re r\u00e9aliste des perspectives plut\u00f4t que de compter sur l\u2019apport de nouveaux contributeurs. Sans un provisionnement efficace, la structure des co\u00fbts de l\u2019immobilier et du logement subit une pression indue.<\/p>\n\n\n\n
Le manque d\u2019infrastructures b\u00e2ties (telles que les infrastructures hydrauliques et d\u2019eaux us\u00e9es) pour desservir les nouveaux logements dans les municipalit\u00e9s constitue un obstacle important dans la crise du logement. Au Qu\u00e9bec, par exemple, le nombre de villes qui suspendent les nouveaux chantiers<\/a> augmente chaque semaine.<\/p>\n\n\n\n \u00ab<\/em> En fait, il est possible de mod\u00e9liser bien \u00e0 l\u2019avance les besoins en infrastructures et les co\u00fbts connexes en fonction, notamment, des tendances d\u00e9mographiques et des co\u00fbts de construction. \u00bb<\/em><\/p><\/blockquote><\/figure>\n\n\n\n Les politiques de placement visant les fonds de pr\u00e9voyance pourraient \u00eatre g\u00e9r\u00e9es \u00e0 l\u2019\u00e9chelon provincial par les entit\u00e9s charg\u00e9es de g\u00e9rer les caisses de retraite nationales (le RRQ au Qu\u00e9bec et le RPC dans les autres provinces). Un tel mod\u00e8le de provisionnement obligerait les villes \u00e0 pr\u00e9voir une cotisation ad\u00e9quate, comme c\u2019est le cas de tout r\u00e9gime de retraite. Cons\u00e9quemment, le Qu\u00e9bec se trouverait en bien meilleure posture pour faire face \u00e0 l\u2019actuelle crise du logement.<\/p>\n\n\n\n Bien que la crise des infrastructures soit imm\u00e9diate et que l\u2019\u00e9tablissement de provisions ne puisse offrir de r\u00e9tablissement \u00e0 court terme, les principes actuariels peuvent faciliter la planification \u00e0 long terme et amener les villes sur une voie plus durable. Les actuaires pourraient jouer un r\u00f4le de premier plan dans l\u2019\u00e9tablissement et la mise en application de ces principes pour satisfaire aux besoins en infrastructures.<\/p>\n\n\n\n Les m\u00eames principes pourraient s\u2019appliquer aux frais de copropri\u00e9t\u00e9 pour les associations de copropri\u00e9taires de condominiums. \u00c0 l\u2019heure actuelle, malgr\u00e9 les lois r\u00e9cemment adopt\u00e9es aux Qu\u00e9bec pour renforcer la solvabilit\u00e9 des immeubles en copropri\u00e9t\u00e9, les fonds r\u00e9serv\u00e9s pour l\u2019entretien sont insuffisants et les m\u00e9thodes permettant de d\u00e9terminer les cotisations annuelles sont plut\u00f4t approximatives. L\u2019ICA s\u2019est pench\u00e9 sur cette question dans son \u00e9nonc\u00e9 de principe<\/a> et dans la recherche connexe<\/a> portant sur les fonds de pr\u00e9voyance, et propose des approches actuarielles qui pourraient contribuer \u00e0 am\u00e9liorer la planification financi\u00e8re et la solvabilit\u00e9 dans ce march\u00e9. La formule relative aux fonds de pr\u00e9voyance est plus simple que celle qui vise les infrastructures municipales et compte moins de variables, mais les m\u00eames principes pourraient att\u00e9nuer la crise du logement qui se profile.<\/p>\n\n\n\n \u00c0 la base, les actifs immobiliers n\u00e9cessitent une expertise sp\u00e9cialis\u00e9e d\u00e9velopp\u00e9e et maintenue par la profession actuarielle, soit l\u2019appariement actif-passif. Selon la structure de la dette et le ratio pr\u00eat-valeur, que l\u2019on peut consid\u00e9rer comme les composantes de l\u2019effet de levier, un actif immobilier peut \u00eatre consid\u00e9rablement sensible aux fluctuations des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat. L\u2019astuce la plus ancienne du guide actuariel : la dur\u00e9e de l\u2019actif par rapport \u00e0 celle du passif. Tous les actuaires des domaines de l\u2019assurance vie et des r\u00e9gimes de retraite ont \u00e9tudi\u00e9 cette dynamique, que ce soit en th\u00e9orie ou en pratique.<\/p>\n\n\n\n Dans un portefeuille d\u2019actifs immobiliers, les flux de tr\u00e9sorerie du passif arrivent chaque mois. Certains sont modestes et d\u2019autres, plus importants. Les co\u00fbts sont li\u00e9s \u00e0 la n\u00e9cessit\u00e9 d\u2019entretenir les b\u00e2timents, qu\u2019il s\u2019agisse d\u2019une petite fuite d\u2019eau dans un appartement ou du remplacement p\u00e9riodique de la toiture. L\u2019amortissement d\u2019une dette \u00e0 court, moyen et long terme est un tout autre sujet de pr\u00e9occupation.<\/p>\n\n\n\n Sur le plan de l\u2019actif, les recettes de loyer sont mensuelles. Il y a aussi un \u00e9l\u00e9ment de liquidit\u00e9 qui peut servir \u00e0 compenser des d\u00e9penses importantes ou des dettes arriv\u00e9es \u00e0 \u00e9ch\u00e9ance. Celui-ci r\u00e9side dans le refinancement des actifs, pr\u00e9sent ou futur, pour couvrir un flux de tr\u00e9sorerie du passif. Le montant du refinancement disponible \u00e0 un moment donn\u00e9 d\u00e9pend du b\u00e9n\u00e9fice d\u2019exploitation net de l\u2019immeuble, du taux d\u2019int\u00e9r\u00eat, de l\u2019amortissement et du ratio de couverture de la dette (une m\u00e9thode permettant de mesurer les provisions pour \u00e9carts d\u00e9favorables), ce qui garantit la capacit\u00e9 du b\u00e9n\u00e9fice \u00e0 rembourser le service de la dette sans aucun d\u00e9faut de paiement. C\u2019est pr\u00e9cis\u00e9ment l\u00e0 que la structure du financement rev\u00eat une importance cruciale, \u00e0 l\u2019image d\u2019une compagnie d\u2019assurance vie. La seule diff\u00e9rence r\u00e9side dans le produit lui-m\u00eame et dans le type de sinistre. Plut\u00f4t que de verser des indemnit\u00e9s pour mortalit\u00e9, on assume les co\u00fbts de construction et les int\u00e9r\u00eats sur le financement. Les compagnies d\u2019assurance se servent des primes d\u2019assurance comme levier \u00e0 long terme au m\u00eame titre que les investisseurs immobiliers se servent de la structure de la dette des banques, avec le soutien de la Soci\u00e9t\u00e9 canadienne d\u2019hypoth\u00e8ques et de logement (SCHL), pour investir dans les actifs immobiliers r\u00e9sidentiels et commerciaux.<\/p>\n\n\n\n Vu cette r\u00e9alit\u00e9, les fluctuations des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat jouent un r\u00f4le central dans la gestion des risques li\u00e9s aux actifs immobiliers. Compte tenu de l\u2019instabilit\u00e9 des march\u00e9s en p\u00e9riode post-COVID, les produits de couverture facilement accessibles et la gestion prudente des risques sont plus n\u00e9cessaires que jamais. Qui de mieux plac\u00e9 qu\u2019un actuaire pour red\u00e9finir la gestion des risques dans les portefeuilles immobiliers?<\/p>\n\n\n\n En 2022, la SCHL a mis sur pied le programme d\u2019assurance pr\u00eat hypoth\u00e9caire Select (APH Select), le premier produit de financement qui int\u00e8gre des crit\u00e8res de tarification li\u00e9s aux impacts environnementaux, sociaux et de gouvernance d\u2019un actif immobilier multifamilial. Le programme APH Select avait pour but de favoriser l\u2019abordabilit\u00e9 et la compatibilit\u00e9 climatique. Bien qu\u2019il soit novateur, sa conception, d\u2019un point de vue actuariel, aurait pu mieux soutenir ses objectifs.<\/p>\n\n\n\n Les actuaires sont des sp\u00e9cialistes de la conception, de la tarification et de l\u2019\u00e9valuation de produits financiers complexes dont les d\u00e9tails peuvent avoir une incidence importante sur les r\u00e9sultats, notamment en mati\u00e8re de sinistres, de capital ou de viabilit\u00e9 financi\u00e8re. On privil\u00e9gierait une approche granulaire au besoin et l\u2019agr\u00e9gation lorsque la plupart des particularit\u00e9s n\u2019ont pas d\u2019incidence significative sur les r\u00e9sultats.<\/p>\n\n\n\n Il existe pour les actuaires des occasions inexploit\u00e9es de concevoir et de tarifer des solutions innovantes pour r\u00e9soudre la crise du logement. Par exemple, les gouvernements et les municipalit\u00e9s pourraient mettre en circulation des titres obligataires pour le logement abordable. Ceux-ci pourraient remplacer une partie des capitaux propres utilis\u00e9s dans l\u2019am\u00e9nagement du territoire et la construction. Le rendement attendu des capitaux propres dans la construction de logements neufs peut atteindre 15 %, selon le type de projet (en tenant compte des mat\u00e9riaux, des stationnements, etc.). Une partie des b\u00e9n\u00e9fices ainsi g\u00e9n\u00e9r\u00e9s pourrait \u00eatre r\u00e9investie au moyen de subventions au logement cibl\u00e9es (p. ex., des bons d\u2019abordabilit\u00e9) attribu\u00e9es dans le cadre de programmes publics ou \u00e0 but non lucratif bien g\u00e9r\u00e9s. Ces subventions permettraient \u00e0 des m\u00e9nages \u00e0 faible et moyen revenu d\u2019acc\u00e9der \u00e0 des logements abordables. Elles permettraient aussi de r\u00e9investir des b\u00e9n\u00e9fices du secteur priv\u00e9 dans des projets sociaux.<\/p>\n\n\n\n Compte tenu du r\u00f4le fondamental que joue la SCHL dans les infrastructures du logement au Canada et des activit\u00e9s qu\u2019elle exerce en mati\u00e8re d\u2019assurance, de tarification, d\u2019\u00e9laboration de produits et d\u2019analyse des risques, il y a l\u00e0 un fort potentiel de collaboration accrue avec les actuaires. Des actuaires sont d\u00e9j\u00e0 \u00e0 l\u2019\u0153uvre dans ces domaines au sein de la SCHL; ces travaux pourraient b\u00e9n\u00e9ficier encore davantage d\u2019une participation plus \u00e9tendue de la profession.<\/p>\n\n\n\n \u00ab<\/em> L\u2019\u00e9cosyst\u00e8me canadien du logement pr\u00e9sente pour les actuaires une nouvelle occasion de faire ce \u00e0 quoi ils excellent, soit de tarifer et d\u2019\u00e9valuer les risques et de concevoir des syst\u00e8mes financiers viables. Le moment est venu pour les actuaires d\u2019intervenir. La crise du logement s\u00e9vit maintenant et les parties prenantes ont besoin du soutien de la profession. \u00bb<\/em><\/p><\/blockquote><\/figure>\n\n\n\nGestion des risques<\/h2>\n\n\n\n
Tarification et conception \u2013<\/a> financer le logement abordable<\/h2>\n\n\n\n
![\"Philippe](\"https:\/\/www.cia-ica.ca\/app\/uploads\/2026\/04\/Philippe-Foisy-Frame.png\")
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